«Хотел заработать, но ушел в минус»: перепродажа жилья обернулась убытками. Что делать?

На примере рассказываем о том, что делать, если стратегия заработка на недвижимости не сработала.

Вложиться в продвижение для ускорения продажи

Готовая квартира с ремонтом – это хорошее предложение для тех, кому нужно въехать срочно. Вариант подходит семьям с детьми и людям, которые не готовы одновременно платить ипотеку и аренду. Таких людей немало. Чтобы найти своего покупателя, можно подключить риелтора, продвигать объявления на сайте. Это увеличит шансы на продажу по желаемой цене – 7 млн. На продвижение и комиссию риелторам уйдет около 300 тысяч рублей. Еще с продажи надо заплатить налог 390 тысяч рублей.

Какой финансовый результат может быть

7,5 млн – (4,5 млн + 2,1 млн + 0,390 млн + 0,3 млн)Доход: 290 тысяч рублей.

Продать квартиру в убыток и перевести деньги на депозит

Алексей может снизить цену, чтобы быстрее продать квартиру. Если квартира без отделки в доме продается за 5,5 млн, то квартира с ремонтом за 6 млн рублей в глазах покупателей выглядит привлекательнее. Правда, с продажи придется заплатить налог, потому что недвижимость находится в собственности Алексея меньше пяти лет. Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% * (6 млн – 4,5 млн) = 195 тысяч рублей.

Какой финансовый результат может быть

6 млн – (4,5 млн + 2,1 млн + 0,195 млн)Убыток: 795 тысяч рублей.

Полученные 6 млн рублей Алексей положит на годовой вклад под 20% и получит доход 1,2 млн рублей (с этой суммы тоже нужно будет заплатить налог 13%). Таким образом, убыток будет компенсирован, и за год Алексей выйдет в прибыль.

Сдавать квартиру

Квартира находится в собственности Алексея один год. Чтобы не платить налог с продажи, нужно подождать еще четыре года. В течение этого времени можно сдавать квартиру. Если жалко ремонт, то сдавать лучше посуточно. Например, при загрузке 100 дней в году и стоимости 4000 за сутки можно получать ежегодный доход 400 тысяч в год (384 тысячи после уплаты налога). За четыре года можно спрогнозировать доход 1,5 млн. При этом деньги вложены в недвижимость, которая предположительно будет расти в цене. Через четыре года можно будет продать объект, избежав уплаты НДФЛ при продаже.

Сравним три варианта Продать квартиру в убыток и перевести деньги на депозитСдавать квартируВложиться в продвижение для ускорения продажиПродажная цена6 млн рублей7,5 млн (но через через четыре года)7,5 млн рублейФинансовый результатПрибыль: 275 тысяч рублейДоход от аренды за четыре года: 1,5 млн рублейПрибыль: 210 тысяч рублейУсловия для получения прибылиПосле продажи квартиры положить деньги на вклад под 20% на 12 месяцевКвартира должна сдаваться 100 дней в году по цене 4000 рублей за одни сутки. При этом должен сохраняться тренд на рост цен, чтобы продать жилье за 7,5 млн рублей через четыре годаЗатраты на продвижение могут быть большеПреимуществаБыстрая продажа и получение денегВ 2024 году доход по вкладу может компенсировать убытокИзбежание уплаты налога при продаже после пяти лет владенияРегулярный доход от арендыВложение в недвижимость сохраняет деньги от инфляцииПродажа по желаемой ценеНедостаткиНеобходимость платить налог с продажи квартиры и дохода по вкладуАСВ не страхует вклады свыше 1,5 млнДлительный период ожидания прибыли (четыре года)Необходимость управлять арендойРиск износа ремонта арендаторамиДополнительные расходы на продвижение и комиссиюНеобходимость платить налог с продажи квартиры

Ошибки, которые допускают начинающие флипперы

Недооценивают затраты и сроки ремонта: все вышло дороже и дольше, чем планировалось. Такое случается, если ремонтом занимается не профессионал. Флиппингом успешно занимаются те, у кого есть бизнес, смежный с рынком недвижимости: строительные бригады, мебельные компании, риелторы. Благодаря тому, что у них есть свои ресурсы, технологии ремонта, собственное производство, база поставщиков, они могут получить хорошую прибыль.

Не учитывают предпочтения покупателей: ремонт не привлек клиентов. Иногда средства уходят на дорогие материалы, но в квартире не хватает розеток.

Игнорируют рыночные условия. Сейчас покупка на вторичном рынке – дорогая история. Проценты по рыночной ипотеке выросли, а льготные программы – ограничили. В результате многие отложили покупку до лучших времен.

Источники:

Условия получения:

Первый заём до 10 000 рублей выдается бесплатно в случае своевременного погашения; В случае нарушения сроков, размер неустойки составляет 0,10% от суммы просрочки в день, но не более 10% от суммы кредита; В случае длительной задержки выплаты информация будет передана в БКИ.

Информация о полной стоимости займа и пример расчета:

ПСК (полная стоимость кредита) в процентах составляет от 0,000% до 292,000% годовых.

Пример:

Заём в размере 10 000 рублей выдан на 61 дней с пролонгацией. В году 365 дней, по договору ставка составляет 0,8% в день (годовая ставка, соответственно будет равна 292%). Сумма процентов за год составляет 29 200 руб. (10 000*292% = 29 200), за 1 день 80 руб. (29 200/365 = 80), за 61 дней соответственно 4 880 руб. (80*61 = 4 880. Общая сумма платежа составляет 14 880 руб. (10 000 руб. основной долг + 4 880 руб. проценты). Процентная ставка по займам составляет от 0 до 292% годовых; По потребительским кредитам и кредитным картам - от 17 до 31% годовых;

Последствия невыплаты заёмных средств:

В случае невозвращения в условленный срок суммы кредита или суммы процентов за пользование заёмными средствами кредитор вынуждено начислит штраф за просрочку платежа. Большинство кредиторов идут на уступки и дают 3 дополнительных рабочих дня для оплаты. Они предусмотрены на случай, к примеру, если банковский перевод занял больше времени, чем обычно. Однако, в случае неполучения от Вас какой-либо реакции в течение продолжительного времени, будет начислен штраф за просрочку срока погашения размером в среднем 0,10% от первоначальной суммы для займов, 0,03% от суммы задолженности в среднем для потребительских кредитов и кредитных карт. При несоблюдении Вами условий по погашению кредитов и займов, данные о Вас могут быть переданы в реестр должников, а задолженность - коллекторскому агентству для взыскания долга. О всех приближающихся сроках платежа кредитор своевременно информирует Вас по СМС или электронной почте. Рекомендуем Вам вносить платеж в день получения данных напоминаний. Погашая задолженность в срок, Вы формируете хорошую кредитную историю, что повышает Ваши шансы в дальнейшем получить кредит на более выгодных условиях. Предложение не является офертой. Конечные условия уточняйте при прямом общении с кредиторами.